Nhà ở cho thuê: Hướng đi chiến lược mới của thị trường bất động sản

Giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập, giấc mơ sở hữu nhà của nhiều người Việt, đặc biệt là người trẻ, đang ngày càng trở nên xa vời. Trong bối cảnh đó, định hướng phát triển nhà ở cho thuê như một phân khúc chiến lược dài hạn được xem là bước chuyển quan trọng của thị trường bất động sản, đồng thời phản ánh sự thay đổi trong tư duy “an cư lạc nghiệp” của xã hội Việt Nam hiện nay.

Chỉ số giá nhà trên thu nhập ở mức rất cao

Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 diễn ra sáng 2/6 tại Trung tâm Hội nghị Quốc gia, nhiều chuyên gia cho rằng Việt Nam cần chuyển mạnh tư duy phát triển nhà ở. Trong đó, nhà ở cho thuê không còn chỉ là giải pháp tạm thời mà sẽ trở thành một phân khúc chiến lược dài hạn của thị trường.

Phát biểu tại diễn đàn, ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, cho biết định hướng thời gian tới là phát triển đồng thời nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê nhằm đáp ứng đa dạng nhu cầu của người dân. Nhà ở cho thuê được xác định là phân khúc chiến lược dài hạn phục vụ công nhân, người lao động, sinh viên, cán bộ, công chức, viên chức và lực lượng vũ trang.

Theo ông Sinh, thời gian qua thị trường bất động sản đã có nhiều đóng góp quan trọng cho tăng trưởng kinh tế và phát triển đô thị. Tuy nhiên, bên cạnh những tín hiệu tích cực, thị trường vẫn tồn tại nhiều bất cập kéo dài trong nhiều năm.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh phát biểu tại diễn đàn,

Một trong những vấn đề đáng lo ngại nhất hiện nay là khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng khó khăn.

Theo số liệu được dẫn tại diễn đàn, chỉ số giá nhà trên thu nhập (PIR) tại Việt Nam hiện dao động từ 23,7 đến 30 lần. Điều này có nghĩa một người dân phải tích lũy toàn bộ thu nhập trong khoảng từ 23 đến 30 năm, không chi tiêu bất kỳ khoản nào, mới có thể mua được một căn nhà ở mức giá trung bình.

Không chỉ vậy, giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng khoảng 59% trong vòng 5 năm gần đây, cao hơn nhiều thị trường phát triển như Mỹ, Nhật Bản, Singapore…

Trong khi giá nhà liên tục tăng mạnh, nguồn cung nhà ở phù hợp với nhu cầu thực lại thiếu hụt nghiêm trọng. Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho rằng cơ cấu cung - cầu hiện vẫn mất cân đối khi phân khúc nhà ở cao cấp chiếm tỷ trọng lớn, còn nguồn cung nhà ở giá phù hợp vẫn rất hạn chế.

“Thị trường vẫn thiếu các sản phẩm nhà ở cho thuê dài hạn đáp ứng nhu cầu thực của người dân với mức giá hợp lý, trong khi nguồn cung nhà ở để bán còn khá lớn,” ông Sinh nhận định.

Bước chuyển mới của thị trường bất động sản

Cùng với sự thay đổi của thị trường lao động và lối sống đô thị hiện đại, quan niệm về nhà ở cũng đang dần thay đổi. Với nhiều người trẻ hiện nay, đặc biệt là nhóm lao động linh hoạt hoặc thường xuyên thay đổi nơi làm việc, điều quan trọng không còn là sở hữu nhà bằng mọi giá mà là có được nơi ở ổn định, phù hợp với khả năng tài chính và thuận tiện cho công việc.

Chính từ thực tế đó, câu chuyện phát triển nhà ở cho thuê đang được nhìn nhận dưới một góc độ hoàn toàn khác. Theo định hướng được công bố tại diễn đàn, thời gian tới Nhà nước sẽ chuyển mạnh tư duy phát triển nhà ở theo hướng cân bằng hơn giữa sở hữu và thuê.

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết Chính phủ sẽ tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản nhằm tạo hành lang pháp lý thuận lợi hơn cho thị trường phát triển.

Thời gian qua, Quốc hội đã ban hành hàng loạt nghị quyết nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản như Nghị quyết 211 về cơ chế đặc thù phát triển nhà ở xã hội; Nghị quyết 171 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất; Nghị quyết 254 về tháo gỡ khó khăn trong lĩnh vực đất đai; và gần đây là Nghị quyết 29 liên quan đến xử lý các tồn tại về đất đai trước thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.

Bên cạnh việc hoàn thiện thể chế, Chính phủ cũng đang đẩy mạnh triển khai các dự án nhằm gia tăng nguồn cung cho thị trường. Theo Bộ Xây dựng, hiện cả nước có 781 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô khoảng 720.000 căn hộ, tương đương khoảng 72% mục tiêu của Đề án xây dựng ít nhất một triệu căn hộ nhà ở xã hội.

Đáng chú ý, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu các địa phương rà soát nhu cầu nhà ở cho thuê, bố trí quỹ đất phù hợp, rút gọn thủ tục đầu tư và sử dụng cả nguồn vốn đầu tư công để phát triển các dự án nhà ở cho thuê.

“Thủ tướng cũng chỉ đạo một số địa phương có nhu cầu nhà ở lớn phải khởi công ít nhất một dự án nhà ở cho thuê bằng vốn đầu tư công ngay trong tháng 6,” Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết.

Theo các chuyên gia, nếu được phát triển bài bản, mô hình nhà ở cho thuê không chỉ giúp giảm áp lực mua nhà mà còn góp phần tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng lành mạnh hơn.

TS. LS. Đoàn Văn Bình - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng điều quan trọng nhất hiện nay không chỉ là phát triển thêm một loại hình bất động sản mới mà là thay đổi cách tiếp cận về nhà ở trong xã hội hiện đại.

Theo ông Bình, thị trường cần trả lời được những câu hỏi lớn hơn: Làm thế nào để mọi người dân đều có cơ hội tiếp cận chỗ ở phù hợp với chi phí hợp lý? Làm sao để bất động sản phục vụ phát triển kinh tế - xã hội thay vì chủ yếu trở thành công cụ đầu cơ và tích sản?

Ông cho rằng trong tương lai, thị trường cần hướng tới sự cân bằng hơn giữa sở hữu và thuê, giữa nhu cầu đầu tư và nhu cầu ở thực. Khi đó, thị trường bất động sản sẽ dịch chuyển từ đầu cơ ngắn hạn sang khai thác giá trị sử dụng dài hạn; từ kỳ vọng tăng giá sang tạo ra dòng tiền bền vững.

Sự thay đổi này chắc chắn sẽ không diễn ra trong thời gian ngắn bởi tâm lý sở hữu nhà đã tồn tại trong đời sống người Việt suốt nhiều thế hệ. Tuy nhiên, khi giá nhà ngày càng vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, việc chuyển từ tư duy “phải sở hữu nhà” sang “ổn định chỗ ở” có thể sẽ trở thành xu hướng tất yếu.