Chưa phải “miếng bánh” hấp dẫn
Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường nhà ở cho thuê tại Hà Nội đang ghi nhận tín hiệu phục hồi ở nhiều khu vực. Đối tượng thuê không còn chỉ là sinh viên mà đã mở rộng sang người mới đi làm, lao động thu nhập trung bình, chuyên gia và các gia đình trẻ chưa đủ khả năng mua nhà.
Đặc biệt, quá trình triển khai hàng nghìn dự án giải phóng mặt bằng cùng nhiều công trình hạ tầng lớn như Vành đai 1 đoạn Hoàng Cầu - Voi Phục, cầu Tứ Liên hay cầu Trần Hưng Đạo cũng tạo thêm nhu cầu thuê nhà tạm thời của người dân trong thời gian chờ tái định cư.
Những yếu tố trên là nền tảng giúp nhiều nhà đầu tư tin rằng căn hộ cho thuê vẫn còn dư địa phát triển nếu lựa chọn đúng phân khúc và đúng vị trí.
Tuy nhiên, nhiều chuyên gia đánh giá, nhu cầu thuê tăng không đồng nghĩa với việc đầu tư căn hộ cho thuê sẽ dễ sinh lời. Giá thuê thực tế gần như đã chạm ngưỡng trần của thị trường. Người thuê khó có thể chấp nhận mức giá cao hơn khi thu nhập không tăng tương ứng. Điều đó khiến lợi suất cho thuê ngày càng bị thu hẹp.
Khảo sát tại nhiều khu vực như: Cầu Giấy, Ba Đình, Giảng Võ hay Thanh Xuân… cho thấy căn hộ 2 phòng ngủ hiện phổ biến ở mức thuê 15-25 triệu đồng/tháng, gần như đi ngang trong nhiều năm. Ngược lại, giá bán tại nhiều dự án đã lên tới 95-150 triệu đồng/m2.
Khoảng cách ngày càng lớn giữa giá mua và giá thuê khiến lợi suất cho thuê thực tế chỉ còn khoảng 1-3% mỗi năm, thậm chí thấp hơn nếu tính đầy đủ chi phí vận hành. Đây là mức sinh lời khó cạnh tranh với nhiều kênh đầu tư tài chính khác.
Bởi vậy, việc các nhà đầu tư quay trở lại thị trường không nên được hiểu là tín hiệu của một làn sóng đầu cơ mới. Thực tế, nhóm nhà đầu tư chuyên nghiệp đang thay đổi hoàn toàn cách tiếp cận.
Thay vì chỉ nhìn vào khả năng tăng giá tài sản, nhà đầu tư đang quan tâm nhiều hơn đến tỷ lệ lấp đầy, dòng tiền thực tế, chất lượng cộng đồng cư dân, khả năng kết nối giao thông, chi phí vận hành và triển vọng phát triển của khu vực.
Khác với những chu kỳ tăng nóng trước đây, cơ hội lần này sẽ không dành cho những người chạy theo đám đông hay kỳ vọng lợi nhuận dễ dàng. Mua đúng giá mới chỉ là điều kiện cần, quản trị rủi ro và kiên nhẫn với dòng tiền mới là điều kiện đủ để chiến thắng trên đường dài.
TS Võ Trí Thành, Chuyên gia kinh tế từng nhiều lần nhấn mạnh, một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh phải được xây dựng trên nền tảng nhu cầu thực của người dân thay vì phụ thuộc quá lớn vào hoạt động đầu cơ.
Theo ông Thành, việc Chính phủ khẳng định quan điểm “nhà để ở” sẽ tạo ra định hướng rõ ràng cho cả nhà quản lý, doanh nghiệp và nhà đầu tư. Khi nhu cầu ở thực được đặt vào trung tâm của chính sách, nguồn lực xã hội sẽ được phân bổ hiệu quả hơn, giảm tình trạng dòng tiền tập trung quá mức vào các hoạt động đầu cơ ngắn hạn.
“Thị trường muốn phát triển bền vững phải bảo đảm sự cân đối giữa cung và cầu, giữa khả năng chi trả của người dân với sản phẩm được đưa ra thị trường”, TS Võ Trí Thành nhận định.
Rủi ro vẫn trực chờ
Đầu năm 2024, chị Phương Lan, một nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội, bước vào thị trường căn hộ cho thuê với tâm thế khá vững vàng. Căn hộ 2 phòng ngủ tại khu vực Cầu Giấy, nơi tập trung đông người nước ngoài làm việc, từng được cho thuê với giá 25 triệu đồng/tháng.
Khoản tiền này đủ để chị Lan trang trải lãi vay ngân hàng, chi phí dịch vụ, thậm chí còn dư ra một phần lợi nhuận. Với chị, căn hộ không chỉ là tài sản tích lũy mà còn là “cỗ máy tạo dòng tiền” tương đối ổn định, cho lợi nhuận kép khi đi cùng đà tăng giá trị tài sản.
Thế nhưng, sự ổn định không kéo dài. Khi khách thuê cũ là một chuyên gia từ Malaysia kết thúc hợp đồng và rời Việt Nam, căn hộ của chị Lan rơi vào cảnh trống phòng gần nửa năm.
Dù nằm trong khu vực được đánh giá là “điểm nóng” cho thuê, việc tìm khách mới không hề dễ dàng như kỳ vọng. Thị trường căn hộ cho thuê hiện đã có nhiều thay đổi, nguồn cung tăng nhanh, trong khi nhóm khách thuê dài hạn ngày càng thận trọng hơn với “túi tiền”.
Khi có khách mới, giá thuê chỉ còn 17-18 triệu đồng/tháng. Con số này, nhìn bề ngoài vẫn khá cao, nhưng không còn tương xứng với giá trị căn hộ đã tăng mạnh sau nhiều năm. Đối với giới đầu tư dài hạn, việc giá bán hạ nhiệt đồng nghĩa với chi phí đầu vào giảm xuống, trong khi nhu cầu thuê nhà lại đang có xu hướng gia tăng.
Trong bức tranh đó, nhóm chịu áp lực lớn nhất là các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Khi tiền thuê không đủ bù lãi vay, dòng tiền âm kéo dài khiến nhiều người buộc phải “nuôi” căn hộ bằng thu nhập từ nguồn khác. Việc đầu tư thêm vào nội thất để tăng sức hút cho thuê chỉ giúp cải thiện khả năng tìm khách, nhưng khó mang lại hiệu quả tài chính tương xứng.
Thực tế cho thấy không nên nhìn kênh căn hộ cho thuê một cách tách rời. Nếu tính cả yếu tố tăng giá tài sản, đầu tư căn hộ vẫn có thể mang lại lợi suất gộp 2 chữ số trong chu kỳ trung - dài hạn. Tuy nhiên, điều này đồng nghĩa với việc nhà đầu tư phải chấp nhận dòng tiền yếu trong ngắn hạn và rủi ro cao hơn nếu sử dụng đòn bẩy.
Diễn biến điều chỉnh của thị trường chung cư Hà Nội đang diễn ra khá rõ nét. Theo số liệu của PropertyGuru Vietnam, sau khi đạt đỉnh khoảng 88 triệu đồng/m2 vào tháng 2/2026, giá bán căn hộ trung bình tại Hà Nội đã giảm còn khoảng 85 triệu đồng/m2 vào tháng 5, tương đương mức điều chỉnh khoảng 2% chỉ trong 3 tháng. Nhiều dự án ghi nhận mức giảm sâu từ 4-9%, trải rộng ở hầu hết các phân khúc.
